退出
不動産管理会社より連絡あり。
女性の賃貸者が、婚姻のため退出となる由。
残念。
女性の賃貸者が、婚姻のため退出となる由。
残念。
管理不動産会社の消滅
突然、１物件月間管理１，０００円の管理会社より２月末を以って解散する旨連絡あり。
力尽きた由だ。
残念だ。
極めて、誠実な社長さんであった。まじめであった。信頼があった。
今後は、右管理不動産会社が推す他不動産にお願いすることになった。
１物件の管理費は、３，０００円だ。３倍になった。
個人的にも再起を願いたい。
力尽きた由だ。
残念だ。
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今後は、右管理不動産会社が推す他不動産にお願いすることになった。
１物件の管理費は、３，０００円だ。３倍になった。
個人的にも再起を願いたい。
管理費振込み
管理会社より管理費納入の請求書が管理不動産会社に郵送された。
引き落としにしたいのだが、田舎の物件のため地方銀行（口座なし）のみ引き落とし可能とのこと。
１年に1回まとめて管理費を管理会社の指定銀行に振り込みを実施する。
引き落としにしたいのだが、田舎の物件のため地方銀行（口座なし）のみ引き落とし可能とのこと。
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４室満室
2年近く賃貸してくれたが、近く出るようだ。残念。11月末に引越し。これで、4室満室に減室。
不動産会社によるとカーペットの汚れがあるらしい。
敷金の折半になる可能性あり。特に当方が１００％支払ってもショウガナイと思う。
不動産会社によるとカーペットの汚れがあるらしい。
敷金の折半になる可能性あり。特に当方が１００％支払ってもショウガナイと思う。
謝礼
長期賃貸にこだわらず、短期賃貸でも可としている。平均２０平米なので、学生、生活保護者等が対象だ。
客付けをしてくれたら、不動産会社には２ヶ月分の謝礼を払う。空室にすると、何となく客付けが厳しくなるため。
客付けをしてくれたら、不動産会社には２ヶ月分の謝礼を払う。空室にすると、何となく客付けが厳しくなるため。
金持ち哲学
キャッシュフロー・クワドラントの左側の人は、お金を自動に生み出してくれるシステムを持っ
ていない。・・・システムと、そこで働く人たちが一生懸命働いてくれたからだ。余分なお金と
自由な時間を手にした妻と私は、いい取引を探すために多くの時間をかけることができた。
（金持ち父さんの経済的自由があなたのものになる キャッシュフロー・クワドラント、２１３頁より）
ていない。・・・システムと、そこで働く人たちが一生懸命働いてくれたからだ。余分なお金と
自由な時間を手にした妻と私は、いい取引を探すために多くの時間をかけることができた。
（金持ち父さんの経済的自由があなたのものになる キャッシュフロー・クワドラント、２１３頁より）
納得！
「私は、名門大学を卒業し、修士号、博士号も持っている。お前の友達の父さんはいったい何を持っているんだ？」
私は少し間をおいてから静かに答えた。
「お金と、自由な時間だよ」
（金持ち父さんの経済的自由があなたのものになる キャッシューフロー・クワドラント、２００頁より）
私は少し間をおいてから静かに答えた。
「お金と、自由な時間だよ」
（金持ち父さんの経済的自由があなたのものになる キャッシューフロー・クワドラント、２００頁より）
キャッシュ・フロー２０２
キャッシュ・フロー２０２の付録のＣＤは強烈だ。
特に、不動産の巻はすごい。
金持ち父さん役の声優は、あの機動戦士ガンダムのナレーターだ。プロなので、聞いていてリズムがある。
ドルフ博士も含蓄ある。
指値の話が面白い。勇気ある指値をしろと説く。
物件を買ったら、外壁塗装及びカーポート等をつくり、物件価値を高めろと説く。
なんて、すごいCD付録なんだ。買ってそん無しだ。
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不動産投資で不労所得を得る仕組みを作りたい！
でも自己資金が用意できない！
この冊子は自己資金を用意しないでも夢の物件購入を実現します。
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税還付
平成18年確定申告の税還付が、税務署より銀行振り込みにてあった。
約２１，０００円だった。ありがたい。
約２１，０００円だった。ありがたい。
排水問題！
３号物件の排水に問題あり。
管理会社より以下メールにて連絡あったので、右ラインで対応するよう依頼。１千円まけてくれる由。
水があふれ、階下に浸水したらおしまいだ。トイレ排水も含め、すべての専有部分の配水管を清掃する由。ありがたい。
ユニットバスと台所の排水の流れが悪く詰りぎみ。 いずれも、配水管接続部をはずして、清掃だけで修理可能。 見積り金額は１５，７５０円(税込み）。 管理家賃からの相殺。ＳＯＨＯ・起業家を成功に導く電子書籍販売ツールを提供・・インフォカート
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短期契約へ契約形態変更！
２号物件が空室だ。
不動産管理会社へ電話。
家賃を下げる必要は無い由。
これから、暖かくなれば客足が増えるらしい。
それより、長期契約を止め、「短期契約可」にしては如何とサジェスチョンされた。
良い案だと思う。
短期で入居し、長期に切り替えた３号物件の前例もある。ＳＯＨＯ・起業家を成功に導く電子書籍販売ツールを提供・・インフォカート
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家賃を下げる必要は無い由。
これから、暖かくなれば客足が増えるらしい。
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良い案だと思う。
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前オーナーによる修繕積み立て費等の滞納
３号部屋の元所有者が、平成１１年9月から平成１２年2月分の管理費等計１３．８万円を未支払いであった。
マンションの修繕積み立て金や管理費の滞納があった場合、新所有者は特定承継人として支払いの義務がある。
ただし、これらの債権は短期消滅時効として5 年間（60 ヶ月）の遡及請求権しかない。
もしも、60 ヶ月以上の滞納がある場合、60 ヶ月を超える債権は時効で消滅しているので支払う必要はない。
したがって、3号物件の滞納金を小生が支払う必要性はない。助かった。
マンションの修繕積み立て金や管理費の滞納があった場合、新所有者は特定承継人として支払いの義務がある。
ただし、これらの債権は短期消滅時効として5 年間（60 ヶ月）の遡及請求権しかない。
もしも、60 ヶ月以上の滞納がある場合、60 ヶ月を超える債権は時効で消滅しているので支払う必要はない。
したがって、3号物件の滞納金を小生が支払う必要性はない。助かった。
長期契約への変更
３号物件の住居人（短期契約）が、正社員になった由で、２年の長期契約にしてくれた。良かった。長期に家賃が入る。もちろん、短期の方が、瞬間的に家賃が高いが、いつまでいてくれるかわからない。
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空き室
２号物件は、まだ空き室だ。
３月に２千円下げたのに。
１ヶ月のフリーレントにしようか？。
管理会社に電話を入れる予定。
このままでは、満室にならない。
２号物件は、５つの物件の中で一番多く家具家電が入っているのに。
やはり、２階なのがまずいのか。
今後は、高い階数が良いと思う。
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滞納
４号物件の中国人留学生が、２日間、銀行口座に送金してこない。
管理会社にメールを発信。
すぐに、滞納督促をしてくれた。
次の日には、なんと２か月分をすぐに小生銀行口座に送金してくれた。
はやい、アクションが必要だ。
この管理会社は、１物件月１．０００円なのにがんばってくれる。
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確定申告
今年は、３月１５日付けで平成１８年分確定申告の封筒を本邦に郵送。
日付は、ぎりぎりの１５日付けだ。
昨年は、４月中旬には、税務署より電話があり、返納金を私用口座に送金する旨、連絡があった。
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「ヨコ（方位）とタテ（階）の法則」
２月１７日付日本経済新聞から。
マンション価格「ヨコとタテの法則」
分譲各社は販売経験を生かした価格設定マニュアルを持っている。
それによると、南向き物件の基準価格を１００％としたとき、東向きと西向きは９０％前後となる。どちらも同等か、東向きを西向きより１％程度高めに設定する。
人気ある南東の角住居は１０５−１０６％だ。
階数の基準は４階。
１階上がるごとに３−４％上乗せし、下がると割り引く。
この基本数値には、各社の間に大差はなく、いわばマンション業界の「ヨコ（方位）とタテ（階）の法則」だ。
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マンション価格「ヨコとタテの法則」
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人気ある南東の角住居は１０５−１０６％だ。
階数の基準は４階。
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2号物件は空き室のまま
今だに、2号物件は空き室。
相当家具家電を入れたのに。
同じマンションに7部屋程度空き室があるのもネックだ。
２階なのもまずいのか？。
懇意の不動産会社営業マンによると、２月２４日に周辺の大学の合格発表がある由。
これにかけるしかない。
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コミ不動産サイト
マンション住民の“本音”集まる…口コミ不動産サイト (ＳＡＮＫＥＩ ＷＥＢより）
不動産向け映像制作・配信サービスを行うユナイテッドルームズ（東京都渋谷区）は、住民らの「口コミ情報」を集めた不動産サイト「ＵＮＩＴＥＤＲＯＯＭＳ ＳＥＡＲＣＨ」（http://www.unitedrooms.net/）を開設した。住民の“本音”や評価を掲載することで、サイト利用者がより具体的な物件情報を得ることができるのが特徴だ。
従来の不動産情報サイトでは、間取りや築後年数、家賃など、定型的な判断材料しか得られず、「物件に住む住人の声など、本当に知りたい情報を得ることが難しかった」（同社）。
新サイトでは、物件やその周辺の写真などに加え、調査員や全国の子育て支援団体と連携して集めた周辺情報、その物件に実際に住んでいる人・住んでいた人の口コミ評価やメッセージを集めて掲載した。
さらに、物件の評価を「教育」「安全」「静けさ」などの６分野で点数化して公開。物件に関する要望をオーナーにメールで送れるようにもした。
(2007/01/08 01:03)
不動産向け映像制作・配信サービスを行うユナイテッドルームズ（東京都渋谷区）は、住民らの「口コミ情報」を集めた不動産サイト「ＵＮＩＴＥＤＲＯＯＭＳ ＳＥＡＲＣＨ」（http://www.unitedrooms.net/）を開設した。住民の“本音”や評価を掲載することで、サイト利用者がより具体的な物件情報を得ることができるのが特徴だ。
従来の不動産情報サイトでは、間取りや築後年数、家賃など、定型的な判断材料しか得られず、「物件に住む住人の声など、本当に知りたい情報を得ることが難しかった」（同社）。
新サイトでは、物件やその周辺の写真などに加え、調査員や全国の子育て支援団体と連携して集めた周辺情報、その物件に実際に住んでいる人・住んでいた人の口コミ評価やメッセージを集めて掲載した。
さらに、物件の評価を「教育」「安全」「静けさ」などの６分野で点数化して公開。物件に関する要望をオーナーにメールで送れるようにもした。
(2007/01/08 01:03)
管理費等未支払問題
問題が発生した！
３号部屋の元所有者が、平成１１年9月から平成１２年2月分の管理費等計１３．８万円を未支払いであった。
管理法人より、所有者の変更があるが、同法人規約２７条「組合員の特定継承人（区分所有権を取得したひと）及び、包括継承人（相続人もしくは財産管理人）は、その承認前に生じた組合に対する債務そのほかについても、その組合員と同一の責任を負うものとする」に則り、請求された。
購入時の「重要説明事項」に未記載なので、購入した不動産に元所有者より同額を徴収するよう要請することとする。
本当にマイッタ。
今頃になって判明したとは、この管理組合法人も大変杜撰だ。
３号部屋の元所有者が、平成１１年9月から平成１２年2月分の管理費等計１３．８万円を未支払いであった。
管理法人より、所有者の変更があるが、同法人規約２７条「組合員の特定継承人（区分所有権を取得したひと）及び、包括継承人（相続人もしくは財産管理人）は、その承認前に生じた組合に対する債務そのほかについても、その組合員と同一の責任を負うものとする」に則り、請求された。
購入時の「重要説明事項」に未記載なので、購入した不動産に元所有者より同額を徴収するよう要請することとする。
本当にマイッタ。
今頃になって判明したとは、この管理組合法人も大変杜撰だ。
戸建賃貸運用法
今、読んでいる下記の本でためになった情報は次の通り。
誰も教えてくれない「不動産屋」の始め方・儲け方
この本に大変、興味深い下記の「文章」があった。
不動産会社営業マンのクロージング方法だ。
●物件案内の仕方（順番）●
１．悪→中→良
２．良→中→悪→良
３物件を案内するのであれば、悪いものから良いものにランクアップするように案内し、最後で決めてもらえるようにするのが理想。
他にも、最初に良い物件から案内して、他の数件案内してから最初に紹介した物件にもどり、「やはりこんなもんですよ」でクロージングする方法もある。
こちら側でどの物件に決め手もらうのかストーリーを描いておくことが大切とある。
いずれにしても、自分の物件が「引き立て役」になってはいけない。
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石切り場の賃貸
アエラ２００６．１２．２５日号より。
石切り場を見つけ、ワインの貯蔵に倉庫貸しをしたら面白い。
大谷石の産地として知られる宇都宮市大谷町。
江戸末期から昭和５０年代まで石を切り出していた石切り場の跡地は、
気温１０から１５度、湿度９０％という環境に保たれたこの地下空間は、いまや３０万本のワインが貯蔵されるワイン蔵。
大谷町には石切り場跡が数多い。気温及び湿度がそれぞれ違うので、すべてがワイン蔵に適しているわけではない。
しかも、石切り場を蔵に使えるように整える際には、高齢化して少なくなった石切職人の確保が難航したという。
「単に劣化を防ぐ「保存」と、ワインの魅力を引き出す「熟成」はまったく違うもの。この蔵でならワインは正しく年を取ることができる」
あまりに湿度が高いため、ラベルにカビが生えてしまうのだ。
判読さえ難しいボロボロのラベルを見て、「こんな汚いワインは売れない」と多くの酒屋やレストランから断られた。
しかし、ある日、しびしぶ預かってくれた酒店の店主から思いがけない電話がかかってきた。
「カビたラベルのワインのほうがおいしいと客が喜んでいる。追加注文を頼む。」
ラベルのカビは、最高の場所で熟成した証拠。
うまいワインの目印なのだ。
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江戸末期から昭和５０年代まで石を切り出していた石切り場の跡地は、
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大谷町には石切り場跡が数多い。気温及び湿度がそれぞれ違うので、すべてがワイン蔵に適しているわけではない。
しかも、石切り場を蔵に使えるように整える際には、高齢化して少なくなった石切職人の確保が難航したという。
「単に劣化を防ぐ「保存」と、ワインの魅力を引き出す「熟成」はまったく違うもの。この蔵でならワインは正しく年を取ることができる」
あまりに湿度が高いため、ラベルにカビが生えてしまうのだ。
判読さえ難しいボロボロのラベルを見て、「こんな汚いワインは売れない」と多くの酒屋やレストランから断られた。
しかし、ある日、しびしぶ預かってくれた酒店の店主から思いがけない電話がかかってきた。
「カビたラベルのワインのほうがおいしいと客が喜んでいる。追加注文を頼む。」
ラベルのカビは、最高の場所で熟成した証拠。
うまいワインの目印なのだ。
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訪日５
実家付近で、計１０件のアパート及び区分所有物件を見た。
不動産屋によると、南北に流れる川の東側と西側では、土地の値段が違う。
東の方が安い。
本当に違うのだ。驚いた。
大学が付近にあるので、賃貸を装い不動産屋に入る。
３軒みたが、アパートの外壁で内覧するのも嫌になる物件もあった。
本当に、外壁の色（塗装）が重要であることが身にしみた。
学生相手なので、ある程度、奇抜でも、生えて見える色の方が良いみたいだ。
外壁色は重要だ。
面白い物件を発見。
２８００万円（２．６００万円可能）、１６世帯（１Ｋ）、５７１平方
ｍ、駐車台数１２台、現状８部屋リフォーム済み。木造亜鉛めっき、平成４年築、固定資産税１７万円。現状６世帯入居。上８世帯は家賃２．８千円。下８世帯は、２．６千円。角地。２０ｍ西に川の堤防。大学まで徒歩１０分。
現状利回りでは、厳しいが日本に住んでいたら、化ける物件にしたかった。
角地なので、広告用看板設置にも適してる。
プロパンガス置き場の位置が悪く、位置変更すれば、あと１台車が駐車可能。
右物件の目の前にある弁当屋さんに入った。
御主人の親父さんに右物件情報につき聴取（高校生が弁当を食べていた）。
目の鋭い御主人だ。
右横に「大変うるさく吠える犬」がいる由。夜中でも吠えているらしい。賃貸には、マイナス点だ。
騒音条例違反で訴えることを検討中の由。
時々、学生がその弁当屋さんに来るそうだ。
右物件を買うなら、手土産を持って大学の学生課を往訪し、物件紹介を依頼すべし旨助言を得る。
ありがたい助言だ。やはり、「金持ち父さんの起業する前に読む本」に書いてあった「コミュニケーション」の力をつけなければならない理由がここにある。
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